TOP Ö 7: Bebauungsplan Nr. 102 "Service-Wohnen an der Mühlenstraße",
hier: Vorstellung des Vorentwurfes

Beschluss: Abstimmung: einstimmig beschlossen

Beschlussvorschlag:

 

Der vom Planungsbüro WMW GmbH & Co. KG vorgestellte Vorentwurf des Bebauungsplanes Nr. 102 „Service-Wohnen an der Mühlenstraße“ mit örtlichen Bauvorschriften wird zur Kenntnis genommen. Die Verwaltung wird gebeten, mit diesem Vorentwurf das frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligungsverfahren (§ 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB) durchzuführen.

 


Der Vorsitzende weist darauf hin, dass es hier lediglich um den Beschluss gehe, den Vorentwurf zur Kenntnis zu nehmen und danach die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung durchzuführen. Die Anlieger haben dadurch die Möglichkeit, Einwendungen einzureichen. Über jede dieser Einwendungen werde in öffentlicher Sitzung abgestimmt. Herr Weydringer werde den Planvorentwurf vorstellen und danach werde Herr Kapels den aktuellen Planungsstand und die Schattenwurfprognose erläutern.

 

Herr Weydringer führt dann anhand der dieser Niederschrift beigefügten Präsentation zum Vorentwurf aus (Anlage 1 zu TOP 7). Anhand eines Luftbildes erläutert er, dass es sich bei dem zu überplanenden Bereich um eine klassische gewerbliche Brache handele. Der jetzt gültige Bebauungsplan Nr. 74 sehe in dem Bereich entlang der Mühlenstraße ein Mischgebiet mit restriktiven Einzelhandelsregelungen vor. Ziel des Bebauungsplanes Nr. 74 sei der Ausschluss von zentrenrelevantem Einzelhandel gewesen. In der Folge zeigt er verschiedene Fotos über die dort derzeit vorzufindende Situation. Die dort bisher vorhandenen Gehölze seien entfernt worden, um eine Vermessung des Geländes durchführen zu können. Dieses sei den Anliegern im Rahmen der Informationsveranstaltung auch mitgeteilt worden.

 

Der Bebauungsplan Nr. 74 sehe eine 20 m tiefe Bauzone vor und lasse eine Gebäudehöhe von 12 m bei II-geschossiger Bauweise zu. Aufgrund der Nähe zur vielbefahrenen Mühlenstraße seien bei Neubauten passive Schallschutzmaßnahmen erforderlich. Zwischen westlicher Baugrenze und den Grenzen der Grundstücke zum Dünkagel sei ein Abstand von 7 m vorgesehen.

 

Herr Weydringer erläutert anhand eines vom Architekturbüro Kapels erstellten Lageplanes grob die angestrebte Bebauung. An der Mühlenstraße solle ein Mehrfamilienhaus mit 12 Wohneinheiten entstehen und dann der ca. 70 m lange Block für das Service-Wohnen. Im Süden des Grundstückes seien 2 Mehrfamilienhäuser mit jeweils 6 Wohneinheiten geplant, die 9 m hoch werden sollen.

 

Dieses Konzept habe er in den Vorentwurf des Bebauungsplanes Nr. 102 umgesetzt. Bisher seien auf dem Grundstück entlang der Mühlenstraße 2 Baukörper mit einer jeweiligen Länge von 50 m, also insgesamt 100 m möglich gewesen. In dem neuen Bebauungsplan seien die bisher zulässigen Gebäudelängen anders verteilt worden, nämlich bezogen auf das Hauptgebäude ein Bauteppich mit 70 m Länge und für das Mehrfamilienhaus im nördlichen Grundstücksbereich 30 m Länge.  Außerdem rücke das Hauptgebäude bis zu 10,79 m von den Grundstücksgrenzen der Grundstücknachbarn „Beim Dünkagel“ ab.

 

Anhand einer Übersicht erläutert er die Änderungen im Vergleich zum bestehenden Bebauungsplan Nr. 74.

 

Der südliche Bereich entlang des Moorlandstiefs sei bisher unbeplant. Hier werde nun ein allgemeines Wohngebiet mit  Flächen für die Bebauung mit 2 Mehrfamilienhäusern vorgesehen. Bei der Höhenfestsetzung der Gebäude habe man sich an die in Jever übliche Höhenfestsetzung in den Neubaugebieten von 9 m orientiert.

 

Herr Weydringer erläutert anhand der Präsentation die textlichen Festsetzungen und die örtlichen Bauvorschriften des Bebauungsplanes.

 

Die Stadt habe sich für das beschleunigte Verfahren nach § 13 a Baugesetzbuch entschieden, wobei sie aber trotzdem ein frühzeitiges Beteiligungsverfahren durchführen wolle, das eigentlich nicht erforderlich sei. Außerdem sei in dieser Verfahrensart die Änderung des Flächennutzungsplanes durch eine Berichtigung möglich.

 

Abschließend zählt Herr Weydringer anhand der Präsentation einige positive Aspekte dieser Planung für die Stadtentwicklung auf.

 

Der Vorsitzende erklärt, dass das Projekt bereits im Planungsausschuss vorgestellt worden sei und grundsätzlich begrüßt werde, dass sich dort etwas tut. Die von Herrn Weydringer genannten Argumente seien sowohl mit den Interessen der Anlieger als auch mit den Interessen der gesamten Stadt abzuwägen. Er bittet sodann Herrn Kapels, den aktuellen Planungsstand der geplanten Neubauten vorzustellen.

 

Herr Kapels geht anhand der dieser Niederschrift beigefügten Präsentation (Anlage 2 zu TOP 7) auf den konkreten Planungsstand ein. Dadurch, dass das Hauptgebäude näher an die Mühlenstraße rücke, rücke es gleichzeitig bis zu 10,79 m von den Grundstücken der Nachbarn der Straße „Beim Dünkagel“ ab. Nur der Ausbau der die Räumlichkeiten der Tagespflege aufnehme, habe auf eine Breite von 16 m einen Abstand von 7 m zu den Nachbarn. Die Mehrfamilienhäuser, die in dem Bereich am Moorlandstief entstehen sollen, sollen Abmessungen von 20 m x 10 m haben.

 

Anhand von Projektzeichnungen zeigt er die Höhenentwicklung des Hauptgebäudes auf. Das Sockelgeschoss soll in Klinker in unterschiedlicher Farbe zum I. und II Obergeschoss ausgeführt werden. Das Staffelgeschoss soll in Putz ausgeführt werden. Die Gesamthöhe solle sich auf 12,40 m belaufen, die Traufhöhe auf 12,22 m. Herr Kapels stellt anhand eines Systemschnitts den Rücksprung des Staffelgeschosses um jeweils 1 m dar. 

 

Herr Kapels führt weiter aus, dass bei der Informationsveranstaltung für die Anlieger zugesagt worden sei, dass eine Verschattungsanalyse gefertigt und vorgestellt wird. Anhand der dieser Niederschrift als Anlage 3 zu TOP 7 beigefügten Präsentation zeigt er den Schattenwurf der geplanten Baulichkeiten zu verschiedenen Jahreszeiten und verschiedenen Tageszeiten auf.

 

Herr Hartl erkundigt sich nach der Verkehrsführung zu den Gebäuden entlang des Moorlandstiefs. Herr Kapels antwortet, dass eines der Mehrfamilienhäuser über den Wendehammer „Beim Dünkagel“ verkehrlich angeschlossen werde und das andere über die Mühlenstraße.

 

Herr Lange stellt bezugnehmend auf die Schattenwurfanalyse fest, dass das Haus „Beim Dünkagel  11“ (direkter Anlieger zu dem Grundstück am Moorlandstief) im Januar am meisten beschattet werde.

 

Der Vorsitzende unterbricht dann erneut die Sitzung, um den Anliegern die Möglichkeit zur Fragestellung einzuräumen. Nachdem davon Gebrauch gemacht worden ist, eröffnet er die Sitzung wieder.

 

Der Vorsitzende bestätigt die Aussage von Herrn Lange, dass das Haus „Beim Dünkagel 11“ am meisten von einer möglichen Verschattung betroffen sei. Er stellt klar, dass die Stadt Jever durch diese Planung die Möglichkeit erhalte, für ein derzeit ungenutztes ungepflegtes Grundstück eine gute Gestaltung zu bekommen.

 

Frau Vredenborg begrüßt für die SPD-Fraktion die vorgestellt Planung. Man freue sich auf einen interessanten Neubau im Eingangsbereich der Stadt. Mit dem heute angestrebten Beschlussvorschlag werde das Bauleitplanverfahren eingeleitet. Probleme bzw. Bedenken können seitens der Anlieger ins Verfahren eingebracht werden und würden dann abgewogen.

 

Herr Hartl schließt sich den Ausführungen von Frau Vredenborg an. Er sehe das Allgemeininteresse der Stadt Jever an einer Bebauung dieses Grundstückes im Vordergrund. Die Einzelinteressen würden im Rahmen des Verfahrens abgearbeitet. Zudem hätten Planer und Investoren erklärt, dass sie soweit wie möglich Rücksicht auf die Einzelinteressen nehmen wollen.

 

Herr Fessel erklärt, dass er die Bedenken der Anlieger nachvollziehen könne. Wenn ein solch großes Gebäude in seiner Nachbarschaft gebaut werden solle, wäre er auch skeptisch. Es stelle sich die Frage, wie es nach hinten zu den Anliegern hin aussehe. Das Argument der Erhöhung der Geschossigkeit von II auf III-geschossig ziehe seines Erachtens nicht, da die Gesamthöhe lediglich von 12 m auf 12,50 m erhöht werde.

Das Grundstück „Beim Dünkagel 11“ sei durch eine mögliche Verschattung am meisten betroffen. Herr Fessel fragt, inwieweit die am Moorlandstief geplanten Gebäude eine entscheidende Rolle für das Gesamtprojekt spielen. Herr Friedrich erwidert, dass die Kosten für die Beseitigung der Altlasten sehr hoch seien, so dass der Neubau dieser beiden Mehrfamilienhäuser und der Verkauf der Wohneinheiten für die Finanzierung notwendig seien.

 

Herr Fessel erkundigt sich, ob eine Verschiebung der geplanten Gebäude möglich sei, um die Beschattung des Gebäudes „Beim Dünkagel 11“ zu entzerren. Er bittet Planer und Investor darum eine bessere Lösung zu erarbeiten.

 

Frau Glaum führt aus, dass diese Vorhaben an dieser Stelle positiv für die Stadtentwicklung sei. Damit würde der „Schandfleck“ an dieser Stelle des Stadteingangsbereiches verschwinden. Sie halte es für positiv, dass der Pflegebutler dort ein Pflegeheim errichte. Dadurch, dass es von den Grundstücksgrenzen der Nachbarn „Am Dünkagel“ abrücke, sehe sie keine Probleme einer Beschattung dieser Grundstücke. Sie teile aber die Bedenken ihrer Vorredner hinsichtlich der Beschattung des Hauses „Beim Dünkagel 11“ und hoffe, dass es im Abwägungsverfahren zu einer einvernehmlichen Lösung komme.

 

Herr Lange spricht sich ebenfalls für die Beseitigung dieses „Schandflecks“ aus. Er regt an, die geplanten Gebäude am Moorlandstief zur Mühlenstraße hin zu verschieben. Herr Friedrich sieht dort wenig Spielraum, aber eine Möglichkeit, ein Gebäude nach Westen zum Wendehammer hin zu verschieben.

Der Vorsitzende bittet darum, die Möglichkeit, den Bauteppich entsprechend zu verschieben, zu untersuchen.

 

Der Vorsitzende merkt an, dass die Materialien (Klinker und Putz) genau festgeschrieben werden sollten.