Beschlussvorschlag:

 

Die Vermarktung des Ökologischen Baugebietes erfolgt über eine Konzeptvergabe. Das Verfahren richtet sich an einzelne Teams aus Investor und Planer. Die für den Wettbewerb notwendigen Mittel sind mit dem Nachtragshaushalt 2023 zur Verfügung zu stellen.

 

 

Die Vorsitzende begrüßt zu diesem Tagesordnungspunkt Herrn von Ohlen von der DSK Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH und übergibt ihm sodann das Wort.

 

Herr von Ohlen geht kurz auf den in der Vergangenheit stattgefundenen Wettbewerb zum ökologischen Baugebiet ein und weist darauf hin, dass das Projekt sehr positiv für die Stadt Jever verlaufen sei. Sodann geht er anhand der dieser Niederschrift beigefügten Präsentation näher auf das Thema Stadt Jever Konzeptverfahren „ökologisches Baugebiet – Grundlagen und Beispiele“, ein.

 

Er erklärt anhand einer Karte die Gebietsaufteilung und die einzelnen Teilbereiche, die bebaut werden sollen. Weiterhin zeigt er Gebiete, wo z. B. Reihenhäuser, Grünflächen, Einfamilienhäuser usw. entstehen können, und benennt Vorteile einer Konzeptvergabe, wie z. B. Sicherung architektonischer Qualitäten, transparentes Verfahren, Möglichkeit der Preisdämpfung und klare Rechtsgrundlagen.

 

Herr von Ohlen weist darauf hin, dass es lange Zeit nicht zulässig gewesen sei, als Stadt oder Gemeinde Grundstücke an private Investoren ohne europaweite Ausschreibung zu veräußern. Inzwischen haben die Kommunen aufgrund eines Urteils des Europäischen Gerichtshofes ihre früheren Entscheidungs- und Gestaltungsspielräume bei Immobiliengeschäften zurückerhalten. Der EuGH habe in dem Urteil die Zulässigkeit der Veräußerung kommunaler Grundstücke an private Investoren ohne europaweite Ausschreibung bestätigt, wenn das Grundstücksgeschäft mit städtebaulich motivierten Vorgaben für die künftige Nutzung verbunden werde. Somit sei nach diesem Urteil zum Fliegerhorst Ahlhorn eine Konzeptvergabe möglich. Hierbei können Gemeinden Grundstücke zu einem festgelegten Preis verkaufen, zugleich aber auch ein Konzept festlegen, um somit den Verkauf zu steuern.

Er benennt Bedingungen, die an den Kauf gebunden werden können, wie z. B. Sicherung der architektonischen Qualität, Begrenzung der Mietpreise. Es müsse nicht unmittelbar der Meistbietende den Zuschlag bekommen, sondern der mit dem besseren Konzept. Herr von Ohlen erklärt den Unterschied zwischen Ausschreibungspflicht und dem wettbewerblichen Verfahren (Konzeptvergabe). Hierbei unterscheiden sich die beiden Verfahren dahingehend, dass bei der Ausschreibungspflicht ein Grundstücksverkauf mit inkludiertem Bauauftrag bei der Konzeptvergabe der Grundstücksverkauf ohne inkludierten Bauauftrag, erfolge. Weiterhin gelte bei der Ausschreibungspflicht die GWB und die VOB/A, während bei der Konzeptvergabe empfohlen werde, diese auf EU-Ebene bekanntzumachen. Es sei jedoch keine Ausschreibung gemäß GWB/VOB-A erforderlich. Auch die Dauer der einzelnen Verfahren falle unterschiedlich aus. Während man bei einer Ausschreibung mit einer Dauer von 5-7 Monaten rechne, könne man bei der Konzeptvergabe von 6 bis 12 Monaten ausgehen. Er erklärt, dass unbedingt der haushaltsrechtliche Rahmen eingehalten werden müsse. Hierbei dürfen Vermögensgegenstände gemäß § 125 (1) Niedersächsisches Kommunalverfassungsgesetz (NKomVG) in der Regel nur zu ihrem vollen Wert veräußert werden. Außerdem sei der Verkehrswert entscheidend und nicht der durch subjektive Vorstellungen der Geschäftsparteien reduzierte Wert.

 

Herr von Ohlen erklärt, dass man sich sozial- und wohnungspolitische, wie auch städtebaulich-gestalterische Ziele setzen könne. Auch könne man bereits den Anteil z. B. von Sozialwohnungsbau bestimmen und somit seine eigenen Schwerpunkte festlegen. Er geht auf das dreistufige Konzeptverfahren ein und benennt in der 1. Stufe zunächst Beispiele zu einem möglichen Bewerbungsverfahren. Hierbei schlägt er Investoren wie z. B. Bauträger/innen, Genossenschaften, Wohnungsbauunternehmen als teilnahmeberechtigt vor. Diese seien zur Zusammenarbeit mit Architekten/innen verpflichtet und müssen eine Eigenerklärung, dass über das Vermögen weder das Insolvenzverfahren noch ein vergleichbares gesetzlich geregeltes Verfahren eröffnet oder die Eröffnung beantragt worden sei oder der Antrag mangels Masse abgelehnt wurde, abgeben. Weiterhin empfiehlt er Referenznachweise zu verlangen, die belegen, dass bereits vergleichbare Bauvorhaben realisiert wurden.

 

Herr von Ohlen geht in der 2. Stufe auf die Konzeptbewertung ein und benennt auch hier Beispiele. Weiterhin empfiehlt er eine Bewertungsmatrix, die die Kriterien sowie deren Gewichtung festlegen sollte. Diese sollte bereits vor Beginn des Verfahrens aufgestellt werden und prozentual unterschiedlich in den Kriterien bewertet werden. Als Beispiel nennt er Wohnungspolitik, Städtebau/Quartier, Architektur/Funktion, Ökologie/Energie und Verkehr wie auch Preisangebot. Er macht darauf aufmerksam, dass die eigenen Kriterien diskutiert werden müssen und sich daraus die Bewertungsmatrix ableite. In der 3. Stufe behandelt Herr von Ohlen die Veräußerungsverhandlungen und gibt auch hierzu Beispiele. Er weist darauf hin, dass für den Verfahrensablauf der Rat zuständig sei und man rechtzeitig einen Bebauungsplan aufstellen solle. Zum Abschluss geht er auf die Kosten für die einzelnen Verfahrensstufen ein und schließt sich den in der Beschlussvorlage kalkulierten Kosten an. Diese seien vorläufig und nicht garantiert und belaufen sich in der 1. Stufe auf 9.700 €, in der 2. Stufe auf 11.600 € und in der 3. Stufe auf 7.800 €.

 

Die Vorsitzende bedankt sich bei Herrn von Ohlen für die informative Präsentation und erteilt Herrn Rüstmann auf Nachfrage das Wort.

 

Herr Rüstmann erkundigt sich, welche rechtlichen Instrumente man habe, um abzusichern, dass das Konzept auch tatsächlich umgesetzt werde. Herr von Ohlen empfiehlt, in einem städtebaulichen Vertrag festzuschreiben, worauf man sich geeinigt habe. Hierzu sei aber juristische Hilfe erforderlich.

 

Herr Theemann möchte wissen, ob es möglich sei, Genossenschaften in dem Zeitraum einer Konzeptvergabe zu gründen, sodass diese noch teilnahmeberechtigt seien. Herr von Ohlen entgegnet, dass das wettbewerbliche Verfahren zwischen 6 und 12 Monate dauere und er keine Erfahrungswerte bezüglich der Dauer einer Genossenschaftsgründung habe. Er gehe aber davon aus, dass der Zeitraum nicht ausreichen werde, Eigenkapital zu bilden, zumal es bereits Genossenschaften gebe, die schneller agieren können.

 

Herr BGM Albers führt aus, dass der Beschlussvorschlag der Verwaltung aus der Erkenntnis heraus resultiere, dass man mit dem anderen Weg bezüglich der Gründung einer Genossenschaft nicht zum Erfolg kommen werde. Mit einer Konzeptvergabe sei es realistischer, das Vorhaben umzusetzen und ein Ziel zu erreichen, zudem könne auch der Bau von Wohnungen für Einkommensschwächere mit einbezogen werden.

 

Herr Dr. Bollmeyer teilt mit, dass seine Fraktion die Konzeptvergabe als die richtige Entscheidung sehe. Gleichzeitig seien Einnahmen durch die Grundstücksverkäufe möglich.

 

Die Vorsitzende weist darauf hin, dass die Stadt Jever sich mit der Planung eines ökologischen Baugebiets auf einen Weg begeben habe und man sich nun mit der Umsetzung beschäftigen müsse. Sodann lässt sie über die Beschlussempfehlung der Verwaltung abstimmen.