TOP Ö 6: Bebauungsplan Nr. 91 "Altstadt-Quartier St.-Annen-Straße/Große Wasserpfortstraße mit örtlichen Bauvorschriften,
hier: Abwägung nach frühzeitiger Beteiligung und Auslegungsbeschluss

Beschluss: Abstimmung: mehrheitlich beschlossen:

Abstimmung: Ja: 6, Nein: 1

Beschlussvorschlag:

 

 

1.    Der Rat der Stadt Jever beschließt über die während der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) eingegangenen Anregungen.

2.    Der Rat der Stadt Jever beschließt die Auslegung des Bebauungsplanes Nr. 91 „Altstadt-Quartier St.-Annen-Straße/Große Wasserpfortstraße“ mit örtlichen Bauvorschriften nebst Begründung (Auslegungsbeschluss).

 

 


Der Vorsitzende erklärt einführend, dass die Quartiersplanung des Bebauungsplanes Nr. 91 eine herausragende Bedeutung für die nächsten Jahre für die Stadt Jever habe. Die Stadt habe einen Zeitplan erarbeitet, den man bisher gut abgearbeitet habe. Er begrüßt die Herren Meyer und Schlieper vom Planungsbüro Metaplan und Herrn Wallraven vom Planungsbüro Stadt, Land, Fluss.

 

Sodann berichtet Herr Meyer über die mit den Nachbarn des Quartiers am 08.10.2008 durchgeführte Informationsveranstaltung. Dr. Harms und er hätten mit den Nachbarn die Probleme angesprochen und versucht, diese zu klären. Man habe beispielsweise anhand von Schaubildern die Auswirkungen des Neubaus (Schattenwurf) auf die Häuser nördlich der St.-Annen-Straße dargestellt und den Betroffenen vorgestellt. Die Schaubilder seien vorbereitet und würden von Herrn Wallraven im Rahmen seines Vortrages zu gegebener Zeit vorgestellt.

 

Herr Wallraven gibt anhand der beigefügten Powerpoint-Präsentation einen Überblick über den Stand der Beteiligungen. Von 18 Behörden und Trägern öffentlicher Belange haben 10 geantwortet, davon 8 mit Anregungen und Hinweisen. 1 Träger – die EWE – habe eine Stellungnahme verspätet am 13.10.2008 eingereicht. Diese sei daher in den übersandten Abwägungsvorschlägen nicht enthalten gewesen. Die Stellungnahme habe aber nur einen Hinweis enthalten, der keine Auswirkung auf die Planung habe.

Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung vom 21. 07. bis 08.08.2008 haben 12 Bürger Stellungnahmen abgegeben, alle mit Anregungen und Hinweisen.

 

Insgesamt seien in den Stellungnahmen über 100 Einzelpunkte angesprochen worden. Die Abwägungsvorschläge dazu lägen schriftlich im Detail der Sitzungsvorlage zu diesem Tagesordnungspunkt an. Diese wolle er nicht im einzelnen verlesen, sondern habe die Einzelpunkte thematisch zu folgenden 9 Schwerpunkten zusammengefasst:

 

4.1  Stellungnahmen zu Verkehrsthemen

4.2  Stellungnahmen zur Einzelhandelsentwicklung

4.3  Stellungnahmen zur Stadtgestalt

4.4  Umweltauswirkungen/Wohnverhältnisse

4.5  Stellungnahmen zur Höhenentwicklung der Neubebauung

4.6  Stellungnahmen zum Wohnen

4.7  Stellungnahmen zur Bürgerbeteiligung und Bürgerinformation

4.8  Grundsätzliches

4.9  Weitere Themenstellungen

 

Dazu trägt Herr Wallraven anhand der beigefügten Powerpoint-Präsentation vor. Auf Vorschlag des Vorsitzenden hin wird über jeden der oben aufgeführten Schwerpunkte nach Vortrag einzeln diskutiert und abgestimmt.

 

zu 4.1. Stellungnahmen zu Verkehrsthemen

 

Es wird auf die beigefügte Powerpoint-Präsentation und die der Beschlussvorlage beigefügten Abwägungsvorschläge zu diesen Themen verwiesen.

 

Herr Udo Albers bittet zu diesem Punkt um Auskunft, ob der Knotenpunkt Elisabethufer ausreichend leistungsfähig für den künftigen Verkehr sei. Dieses wird von Herrn Wallraven  mit Verweis auf die Verkehrsuntersuchung bejaht.

 

Sodann lässt der Vorsitzende über die Abwägungsvorschläge zu diesem Themenschwerpunkt abstimmen. Den Abwägungsvorschlägen wird mit 6 Ja-Stimmen bei 1 Enthaltung zugestimmt.

 

 

zu 4.2 Stellungnahmen zur Einzelhandelsentwicklung

 

Herr Wallraven erklärt hierzu, dass sich die Abwägungsvorschläge hierzu aus der Stellungnahme des Landkreises Friesland als unterer Regionalplanungsbehörde ableiten bzw. aus dem kürzlich verabschiedeten Einzelhandelsgutachten der Stadt Jever.

 

Frau Glaum führt aus, dass sie eine Gefahr für die vorhandenen Bestandsnutzungen sehe. Sie könne sich vorstellen, dass der neue SB-Markt negative Auswirkungen auf die umliegenden Einzelhandelsgeschäfte habe, wie z.B. auf die dort vorhandene Bäckerei. Herr Meyer entgegnet, das man seit Monaten versuche, einen Vollsortimenter als Betreiber des dort geplanten SB-Markts zu finden. Dieses sei wichtig, um die Nahversorgung in diesem Teil der Innenstadt zu sichern und dort Kaufkraft zu bündeln. Man benötige Kaufkraft an diesem Standort, denn diese sei dort derzeit so gut wie gar nicht vorhanden. Der dortige Bäcker sei von dem neuen Projekt begeistert  und erhoffe sich dadurch bessere Verdienstmöglichkeiten. Ergänzend zur der Größe der Verkaufsfläche erklärt Herr Meyer, dass dort mindestens 950 bis 1000 m² Verkaufsfläche benötigt werden. Für eine Verkaufsfläche von 600 bis 700 m² werde man keinen Betreiber finden. Die Fa. Plus, die einen Markt in dieser Größenordnung betreibe, werde ihren Markt schließen, da dort derzeit wenig Kaufkraft und keine gute Verkehrsanbindung vorhanden sei.

 

Herr Ludewig weist auf die Stellungnahme der IHK Oldenburg hin. Diese halte den Bebauungsplan für nicht gerichtsfest, da die Formulierung bezüglich der Begrenzung der großflächigen Einzelhandelsnutzungen ab 800 m² Verkaufsfläche nicht richtig sei. Herr Wallraven erwidert, dass die gewählte textliche Festsetzung der horizontalen Gliederung des Plangebietes hinsichtlich der Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe diene und daher zulässig sei. Zur Klarstellung, und damit zur Sicherstellung der Gerichtsfestigkeit des Bebauungsplanes werde die textliche Festsetzung Nr. 4 entsprechend ergänzt.

 

Herr Kaiser führt für die CDU-Fraktion aus, dass diese sich vollinhaltlich mit den Abwägungsvorschlägen zu diesem Themenschwerpunkt einverstanden erkläre, da sie den städtebaulichen Vorstellungen der Fraktion entsprechen und zudem das Einzelhandelskonzept entsprechendes aussage. Danach solle in dem zentralen Versorgungsbereich Einzelhandel angesiedelt werden.

 

Der Ausschuss spricht sich einstimmig für die Abwägungsvorschläge zu diesem Themenschwerpunkt aus.

 

 

zu 4.3 Stellungnahmen zur Stadtgestalt

 

Hierzu führt Herr Wallraven aus, dass die Nachempfindung des Straßenraumes in der St.-Annen-Straße in den Grundzügen schwer möglich sei. Es habe mal eine geschlossene Bebauung südlich der St.-Annen-Straße gegeben, die mit der Zeit aber überzeichnet worden sei. Es sei sehr schwierig, diese Grundzüge nachzuvollziehen. Ziel des Bebauungsplanes sei es auch, die Straßenflucht südlich der St.-Annen-Straße wieder herzustellen, und zwar nicht wie früher, sondern eine zeitgemäße Interpretation auf die Gegenwart vorzunehmen. Wenn die Bebauung so bleibe, habe man weiterhin einen städtebaulichen Missstand. Die angesprochene Aufweitung der St.-Annen-Straße sei differenziert zu betrachten. Tatsächlich solle die St.-Annen-Straße bei der Fa. Certus enger werden. Aufgeweitet werden solle die St.-Annen-Straße zwischen Lindenbaumstraße und Steinstraße und hier nur von Haus-Nr. 9 bis Haus-Nr. 1. Im Hinblick auf die geplante Aufweitung – in diesem Rahmen solle nicht die Fahrbahn verbreitert werden, sondern der Fußweg an der Südseite der St.-Annen-Straße – habe die Verkehrsplanerin erklärt, dass jede Fläche, die für den Fußgängerverkehr hinzu komme, eine Erhöhung der Sicherheit der Passanten und damit der Aufenthaltsqualität darstelle.

Auf Anfrage des Vorsitzenden erklärt Herr Wallraven, dass die St.-Annen-Straße maximal um 2 m aufgeweitet werden solle.

 

Herr Wallraven führt weiter aus, dass die Lohnen nicht verpflichtend festgesetzt werden können, da man nicht wisse, wo diese tatsächlich realisiert werden können. Dieses hänge im Endeffekt von den tatsächlichen Nutzungen ab, die noch nicht bekannt seien.

 

Auf Anfrage des Vorsitzenden zu dem Lichteinfall und der geplanten Trauf- und Firsthöhen führt Herr Schlieper aus, dass man sich ausgiebig mit der Belichtung der Häuser nördlich der St.-Annen-Straße unter Berücksichtigung des Vorhabens beschäftigt habe. Anhand von Schaubildern zeigt er die Sonnenstände und die damit verbundene Belichtung der einzelnen Häuser zu den verschiedenen Jahreszeiten auf. Durch bauliche Rücksprünge solle die Verschlechterung der Belichtung minimiert werden. Hier seien zu jedem Haus nördlich der St.-Annen-Straße Schaubilder über die Mindestauswirkung des Vorhabens auf das jeweilige Haus erarbeitet und den betroffenen Eigentümern auch vorgestellt worden.

Auf den Einwand des Vorsitzenden, dass man dieses im Bebauungsplan regeln und nicht den Investoren überlassen solle, erklärt Herr Meyer, dass man den Nachbarn versichert habe, dass deren Interessen berücksichtigt würden Das Spiel der Fassaden, die einen größtmöglichen Lichteinfall zuließen, sei im Bebauungsplan bereits verankert worden.

 

Frau Glaum fragt, ob man davon ausgehen könne, dass mit den betroffenen Nachbarn ein Konsens hinsichtlich dieser Problematik bestehe. Herr Meyer antwortet, dass man sich mit diesen abgestimmt habe. Sein Büro setze alles daran, deren Interessen zu berücksichtigen.

 

Herr Udo Albers bittet um Auskunft, ob die Minderung der Belichtung für die betroffenen Häuser in %-Zahlen ausgedrückt werden können. Dieses wird von Herrn Meyer verneint. Eine exakte Angabe in Prozent sei nicht möglich. Er habe sich dafür ausgesprochen, die Straße in diesem Bereich aufzuweiten, um die Belichtungssituation zu verbessern. Auf die weitere Frage von Herrn U. Albers erklärt Herr Meyer, dass nicht mit einer drastischen Belichtungsminderung zu rechnen sei.

 

Herr Wallraven schlägt auf Anfrage von Herrn Jan-Edo Albers vor, dass eine geringere Belichtungsminderung für die Häuser auf der Nordseite der St.-Annen-Straße durch eine Verringerung der Traufhöhe von 11,50 m um 1 m auf 10,50 m möglich sei und durch die Anpassung der Abweichung der Tiefe der Abstandsflächen von 0,25 h auf 0,3 h. Damit könne man im Bebauungsplan der Beschattungsthematik Rechnung tragen.

 

Herr Meyer erklärt zur Frage des Vorsitzenden nach der genauen Festlegung von Trauf- bzw. Giebelständigkeit im Bebauungsplan, dass dieses nicht möglich sei, da man wegen der noch nicht geklärten Nutzung derzeit nicht sagen könne, was dort gebaut werden solle. Wenn man in 4 bis 6 Wochen eventuell wisse, welcher Hotelbetreiber kommen wolle, könne man nähere Aussagen über die Lage der Baulichkeiten treffen.

 

Der Vorsitzende erklärt, dass der Rat dann noch die Möglichkeit habe, den Bebauungsplan entsprechend zu ändern. Herr Wallraven wendet ein, dass man in den textlichen Festsetzungen bereits die First- und Traufenständigkeit als Ziel berücksichtigt habe. Da die genaue Lage, wie bei den Lohnen, wegen der noch nicht bekannten Nutzungen der Baulichkeiten nicht klar sei, sei eine Festschreibung im Bebauungsplan nicht möglich.

 

Die Frage des Vorsitzenden, ob der Rat nach dem nächsten Verfahrensschritt noch Einwirkungsmöglichkeiten habe, wird von Herrn Meyer bejaht.

 

Herr Papenfuß fragt an, ob die Anlieger für die Aufweitung der St.-Annen-Straße zu Straßenausbaubeiträgen herangezogen werden können. Herr Rüstmann erwidert, dass dieses in letzter Konsequenz politisch entschieden werden müsse. Hier spiele die Finanzsituation der Stadt Jever sicherlich eine Rolle.

 

Der Vorsitzende schlägt vor, bei der Abstimmung über die Abwägungsvorschläge zu diesem Thema zu berücksichtigen, beim nächsten Verfahrensschritt den Lichteinfall rechtssicher zu machen. Unter Berücksichtigung dieses Vorschlages beschließt der Ausschuss über die Abwägungsvorschläge zu diesem Themenschwerpunkt einstimmig.

 

Anmerkung der Verwaltung:

 

Die Schaubilder des Planungsbüros Metaplan werden nachgereicht!

 

 

zu 4.4 Umweltauswirkungen/Wohnverhältnisse

 

Es wird auf die beigefügte Powerpoint-Präsentation und die der Beschlussvorlage beigefügten Abwägungsvorschläge zu diesen Themen verwiesen.

 

Frau Rasenack fragt an, wie sich der künftige Verkehr auf die vorhandene Bausubstanz auswirken werde.  Herr Wallraven entgegnet, dass diese Problematik nicht Ziel der Verkehrsuntersuchung und auch nicht der Bauleitplanung sei. Einen direkten Schluss könne er daher nicht ziehen. Die Verkehrsplanerin habe geäußert, dass die prognostizierte Zunahme des Verkehrs kaum ins Gewicht falle. Bei 250 KFZ in der Spitzenstunde seien dieses 4 Autos pro Minute. Dieses sei weniger Verkehr, als für eine Wohnstraße angenommen werde. In der Verkehrsuntersuchung sei nichts über die Auswirkungen des zunehmenden Verkehrs auf die bauliche Substanz gesagt worden. Dieses sei auch nicht auf der Ebene des Bebauungsplanes zu klären.

 

Der Ausschuss spricht sich einstimmig für die Abwägungsvorschläge zu diesem Themenschwerpunkt aus.

 

 

zu 4.5 Stellungnahmen zur Höhenentwicklung der Neubebauung

 

Herr Wallraven erklärt u.a., dass auf eine Traufhöhe von 8,50 m nicht heruntergegangen werden könne, da das Gesamtvorhaben sich dann wirtschaftlich nicht rechne.

 

Auf die Frage von Frau Glaum nach den Auswirkungen der geplanten Türmchen auf die Anlieger erklärt Herr Meyer, dass man auch dieses überprüft und dargestellt habe. Je höher der Bau werde, um so weniger Sonneneinstrahlung bzw. Belichtung. Deshalb habe man die First- und Traufhöhen und auch die Maße der Türmchen reduziert. Er finde es städtebaulich richtig und wichtig, an den beiden Eckpunkte diese Türmchen zu ermöglichen.

 

Der Ausschuss spricht sich einstimmig für die Abwägungsvorschläge zu diesem Themenschwerpunkt aus.

 

 

 

zu 4.6 Stellungnahmen zum Wohnen

 

Es wird auf die beigefügte Powerpoint-Präsentation und die der Beschlussvorlage beigefügten Abwägungsvorschläge zu diesen Themen verwiesen.

 

Der Ausschuss spricht sich ohne Aussprache einstimmig für die Abwägungsvorschläge zu diesem Themenschwerpunkt aus.

 

 

 

zu 4.7 Stellungnahmen zu Bürgerbeteiligung und Bürgerinformation

 

Herr Wallraven erklärt dazu, dass die Stadt Jever, obwohl dieses in dem gewählten beschleunigten Bebauungsplanverfahren nicht erforderlich sei, eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit durchgeführt habe. Mit der öffentlichen Auslegung, die ab Mitte November erfolgen solle, werde die Bürgerbeteiligung in vollem Umfange genutzt. Zudem habe der Investor zusammen mit Herrn Meyer die betroffenen Anlieger im Rahmen einer Informationsveranstaltung am 08.10.2008 informiert.

 

Frau Glaum vermisst, dass die Bürger sich verbal zu diesem Planverfahren äußern können. Sie hätte gern gehört, was die Bürger davon halten. Für sie sei es unbefriedigend, da sie gern den Originalton gehört hätte.

 

Herr Udo Albers regt an, ein maßstabsgerechtes Modell zu bauen, damit man sich ein besseres Bild von dem Vorhaben machen könne.

 

Frau Rasenack moniert, dass die Ratsvertreter nicht zu der Informationsveranstaltung der betroffenen Anlieger eingeladen worden seien. Sie hätte gerne daran teil genommen. Der Vorsitzende bittet Herrn Meyer darum, auch die Ratsvertreter zu informieren, wenn wieder eine Anliegerversammlung durchgeführt wird.

 

Der Ausschuss nimmt sodann die Abwägungsvorschläge zu diesem Themenschwerpunkt einstimmig zur Kenntnis.

 

 

zu 4.8 Grundsätzliches

 

Es wird auf die beigefügte Powerpoint-Präsentation und die der Beschlussvorlage beigefügten Abwägungsvorschläge zu diesen Themen verwiesen.

 

Auf Anfrage von Frau Glaum erklärt Herr Wallraven, dass die Denkmalpflege auf der Ebene der Bauleitplanung nicht fordern könne, dass Sondierungsgrabungen erfolgen müssen. Im Rahmen der Bauleitplanung seien denkmalgeschützte Häuser und Bodendenkmale nachrichtlich darzustellen. Dieses habe man getan. Außerdem sei im Bebauungsplan darauf hingewiesen worden, dass evtl. Funde sofort der Denkmalpflege zu melden seien. Auf der späteren Ebene der Bauausführung könne man Forderungen nach Sondierungsgrabungen stellen.

 

Der Ausschuss stimmt sodann den Abwägungsvorschlägen zu diesem Themenschwerpunkt mit 6-Ja-Stimmen bei 1 Enthaltung zu.

 

 

zu 4.9. Weitere Themenstellungen

 

Es wird auf die beigefügte Powerpoint-Präsentation und die der Beschlussvorlage beigefügten Abwägungsvorschläge zu diesen Themen verwiesen.

 

Herr Wallraven beantwortet erneut die Fragen von Frau Rasenack und Frau Glaum zum Thema der Festschreibung der Verwendung von regenerativen Energien und Blockheizkräften bei den geplanten Vorhaben. Eine Festschreibung sei umstritten und rechtlich nicht haltbar. In der Begründung sei jedoch darauf hingewiesen worden, vorrangig regenerative Energie zu verwenden.

 

Der Ausschuss stimmt sodann den Abwägungsvorschlägen zu diesem Themenschwerpunkt zu.

 

Unter Punkt 5 der Präsentation fasst Herr Wallraven die Ergebnisse der Abwägung zusammen. Es wird auf die Präsentation verwiesen. Abschließend weist er darauf hin, dass 75 % der Bürger, die Stellungnahmen abgegeben haben, dass Gesamtvorhaben begrüßen.

 

Bevor über den Beschlussvorschlag abgestimmt wird, nimmt Herr Udo Albers für die SWG/Sender-Gruppe Stellung. Seine Gruppe begrüße sowohl das Gesamtvorhaben ausdrücklich als auch das Engagement der Investoren. Die Stadt Jever sitze zwar mit im Boot, man wisse aber nicht, was finanziell auf die Stadt zu komme. Mit der Beschlussempfehlung gebe man eine weitere Zustimmung zur künftigen Bebauung. Seine Gruppe halte es für unseriös, nicht zu wissen, welche finanziellen Belastungen durch das Gesamt auf die Stadt Jever zu kommen. Daher werde man die Beschlussempfehlung ablehnen.

 

Der Vorsitzende führt aus, dass man eine öffentliche Aufklärung darüber benötige, wo man sich befinde, welche Schritte noch kämen und wann man sagen könne, in welcher Höhe sich die Stadt Jever zu beteiligen habe.

 

Herr Rüstmann weist darauf hin, dass man heute einen Beschluss für einen weiteren Verfahrensschritt zur Aufstellung eines abstrakten Bebauungsplanes fassen wolle, der die Möglichkeit eröffne, bauen zu können. Man solle hier nicht dem Trugschluss verfallen, dass dieser Beschluss zu einer Eigendynamik führe. Eine Bebauungsmöglichkeit bedeute, dass den Investoren über den Bebauungsplan Nutzungsmöglichkeiten aufgezeigt werden. Den möglichen Investoren werde eine Überschaubarkeit der Bebauungs- und Nutzungsmöglichkeiten gegeben und damit ein Signal seitens der Stadt Jever gesetzt. Es sei bekannt, was bisher für den Ankauf der 3 Grundstücke ausgegeben worden sei, die strategisch wichtig seien. Die Verwaltung könne empfehlen, den Weg weiter mit zu gehen, da jede Ausgabe beschlossen werden müsse.

 

Herr Röben ergänzt, dass man sich jetzt am Ende des 1. Verfahrensschrittes befinde. Daran schließe sich die öffentliche Auslegung an, die 5 Wochen dauern werde. Dieser 2. Verfahrensschritt ende mit dem Satzungsbeschluss im Februar/März nächsten Jahres. Mit der heutigen Beschlussempfehlung lege man sich noch nicht endgültig fest. 

 

Herr Udo Albers entgegnet, dass man keine Fahrt ins Blaue wolle. Außerdem seien auch die Anlieger betroffen. Für diese sei es wichtig zu wissen, dass sie finanziell nicht herangezogen werden. Herr Rüstmann erklärt dazu, dass man die Entscheidung über die Heranziehung der Anlieger nicht vorweg nehmen könne. Durch das Gesamtvorhaben würden sich auch Vorteilslagen ergeben, so dass man im Vorfeld keinen Freibrief erteilen könne.

 

Sodann lässt der Vorsitzende über die Beschlussempfehlung abstimmen.