TOP Ö 6: Bebauungsplan Nr. 91 "Altstadt-Quartier St.-Annen-Straße/Große Wasserpfortstraße,
hier: Abwägung der Einwendungen im Rahmen der Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB und der Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB und Beschluss über die erneute Auslegung nach § 4 a Abs. 3 BauGB

Beschluss: Abstimmung: einstimmig beschlossen

Beschlussvorschlag:

 

 

1.    Der Rat der Stadt Jever beschließt über die während der Auslegung nach § 3 Abs. 2 und der Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) eingegangenen Einwendungen die beigefügten Abwägungsvorschläge.

2.    Der Rat der Stadt Jever beschließt, dass der Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 91 „Altstadt-Quartier St.-Annen-Straße/ Große Wasserpfortstraße“ mit örtlichen Bauvorschriften wie folgt geändert werden soll:

- Reduzierung der Geschosszahlen der Bebauung an der St.-Annen-Straße im Baugebiet MK 4 auf 2 Vollgeschosse

- Änderung der Festsetzungen zur Höhe baulicher Anlagen bei der zweigeschossigen Bebauung an der St.-Annen-Straße (Traufhöhe 8,50m, Firsthöhe: 12,0m)

- Festsetzung einer Mindesttiefe des Gebäuderücksprungs bei Staffelgeschossen der zweigeschossigen Bebauung an der St.-Annen-Straße im MK 4 (3,0m)

- Änderung des Zuschnitts des Baugebietes MK4 (Nutzungskordel straßenbegleitend zur St.-Annen-Straße mit einer Bautiefe von 6,0 m)

- Redaktionelle Änderung der Nummerierung durch Teilung des Baugebietes MK 4; aus MK 4 wird MK 4.1: Bebauung an der St.-Annen-Straße und MK 4.2: Bebauung im Blockinnenbereich St.-Annen-Straße/Lindenbaumstraße/Steinstraße,
jeweils Anpassung der Grundflächenzahl

- MK 4.2 (Bebauung Blockinnenbereich St.-Annen-Straße/Lindenbaumstraße/Steinstraße) mit 3 Vollgeschossen als Obergrenze,

- Anpassung der textlichen Festsetzung Nr. 20: die festgesetzten Tiefe für geneigte Dächer wird an den geänderte Zuschnitt des MK 4.1 neu angepasst (Bautiefe 6,0 m)

- Anpassung der Unterschreitung der Abstandsflächen in der Steinstraße im MK 4.1 bis höchstens 0,25 H(textliche Festsetzung Nr. 13)

- Anpassung des Zuschnittes des Baugebietes MK 5 im Bereich der St.-Annen-Straße/Steinstraße, Anpassung der Grundflächenzahl

- Wegfall textliche Festsetzungen Nr. 8 (bauliche Überhöhung der Eckbebauung St.-Annen-Straße/Lindenbaumstraße und St.-Annen-Straße/Steinstraße,)

- Redaktionelle Änderung der Nummerierung der Baugebiete MK 4 zu MK 4.1 und MK 4.2 in Planzeichnung und Begründung.

3.     Die Planzeichnung und die Begründung sind entsprechend anzupassen.

4.    Der entsprechend geänderte Entwurf des Bebauungsplanes soll erneut für einen Zeitraum von 2 Wochen gemäß § 4 a Abs. 3 BauGB für die Öffentlichkeit ausgelegt werden. Parallel dazu ist die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange durchzuführen. Stellungnahmen können nur zu den geänderten bzw. ergänzten Teilen abgegeben werden.

 

 


Der Vorsitzende erteilt Herrn Wallraven das Wort.

 

Herr Wallraven erläutert, dass der Bebauungsplan Nr. 91 gemäß § 3 (2) und 4 (2) BauGB in der Zeit vom 24.11. bis zum 31.12.2008 ausgelegen habe. Von den angeschriebenen Trägern öffentlicher Belange habe es einen Rücklauf von 15 Meldungen gegeben, von denen aber nur 11 Anregungen bzw. Hinweise gegeben hätten. Insgesamt seien so 40 Anregungen erfolgt. Allerdings seien davon ¾ Wiederholungen aus der frühzeitigen Beteiligung. Der volle Wortlaut aller Einwendungen und der Abwägungsvorschläge ist in der Sitzungsvorlage BV/809/2009 enthalten

 

Herr Wallraven verdeutlicht die einzelnen Argumente mit einer Präsentation, in der die  Argumente und Entgegnungen in Stichworten gegenübergestellt sind. Er wolle sich dabei allerdings nur auf die neuen Einwendungen beschränken, die seit der vorgezogenen Beteiligung hinzugekommen seien.

(Anmerkung: in der als Anlage beigefügten Präsentation sind diese Punkte rot hervorgehoben.)

 

Zum Einwand der ungenügenden verkehrlichen Untersuchung und Einbindung der näheren Umgebung erläutert Herr Wallraven an Verkehrsflusszeichnungen, dass dieses Argument nicht zutreffe.

Zum Argument der Straßenraumgestaltung äußert er, dass solch eine Planung in das jetzige Planungsstadium nicht hineingehöre. Es sei zu früh, hier Aussagen zu treffen, solange nicht einmal die bauliche Gestaltung absehbar sei.

Auf Nachfrage von Herrn Husemann, wann der richtige Zeitpunkt sei, verweist er auf einen verdichteten Planungsstand, jedoch vor Baubeginn.

 

Zum Schwerpunkt Stellplätze bzw. Herstellung von Grünflächen führt Herr Wallraven aus, dass die Deckung des Stellplatzbedarfes gemäß NbauO vorgeschrieben sei. Gleichzeitig habe sich der Rat bereits gebunden, einen Fehlbedarf auch für den nahen Kirchplatzbereich hier im Plangebiet zu ersetzen.

Frau Glaum begründet diesen Einwand damit, dass die Wohnqualität durch Beschränkung der Stellplätze auf die  unterirdische Lage verbessert werde.

Herr Wallraven verdeutlicht anhand der Planzeichnung, das im MK 4.2 die Parkplätze auf Erdgeschosshöhe eingehaust werden. Diese Parkplätze seien nur über die Lindenbaumstraße erreichbar. An der Straßenfront zur St.-Annenstraße werde es im Erdgeschoss gewerbliche Räume geben.

Herr Ludewig bekräftigt, dass eine Anzahl von 90 Plätzen für die Geschäftswelt dort nicht ausreichend sei.

 

Zu der Forderung der Handwerkskammer nach Zulassung von Handwerksbetrieben erläutert Herr Wallraven, dass diese Betriebe baurechtlich als Einzelhandelsbetriebe einzuordnen und damit  zugelassen seien.

 

Einer Wohnnutzung Priorität einzuräumen, widerspreche der Gesamtkonzeption und vertrage sich auch nicht mit dem Bestandsschutz.

 

Der Forderung der Anlieger der St.-Annenstraße nach Reduzierung der Gebäudehöhe werde gefolgt und diese werde sogar unterschritten. Der Baublock MK 4 werde unterteilt in MK 4.1 mit zweigeschossiger Bauweise und einer maximalen Traufhöhe von 8,5 m und einer maximalen Firsthöhe von 12 m. Im Gebiet MK 4.2, der sechs Meter zurückgesetzt sei, werde keine Höhe festgesetzt, da sich diese aus der Geschosshöhe ergebe.

 

Herr Wallraven weist darauf hin, dass die Abstandsfläche im MK6 von der bisherigen Größe 0,33 H auf 0,25 H verkleinert werde, da dieses bereits jetzt schon Tatbestand sei.

 

Herr Husemann stellt fest, dass mit der vorgeschlagenen Änderung die Belichtungsproblematik in der St.-Annenstraße geklärt worden sei. Da er diesen Punkt für wichtig erachte, halte er eine ausdrückliche Abstimmung zu diesem Punkt für sinnvoll.

 

Die Mitglieder Ausschusses sprechen sich einstimmig für diese Höhenänderungen aus.

 

Der Forderung nach Durchführung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes entgegnet Herr Wallraven, dass solcher nur für Einzelvorhaben vorgesehen sei. Dieser Bebauungsplan aber regele auch weitere Probleme der Innenstadt wie Verkehr, öffentliche Stellplätze, einzelne Bauprojekte unterschiedlicher Kategorie sowie Konfliktbewältigung. Daher sei ein Angebotsplan erforderlich.

 

Zu geforderten städtebaulichen Verträge zum Klimaschutz erläutert Frau Glaum, dass hier das Baugebiet Lindenbogen in Oldenburg Vorbild sei. Herr Wallraven entgegnet, dass er der Absicht grundsätzlich zustimme, allerdings seien solche Vorhaben nicht durch das jetzige Planungsrecht umzusetzen. Er setze eher darauf, auf die Mitwirkungsbereitschaft bei Investoren hinzuwirken.

 

Herr Wallraven fasst die Änderungen, die sich aus dieser Anhörung ergeben, zusammen:

-         veränderter Zuschnitt bei MK 4.1, zweigeschossig und MK 4.2 rückwärtig dreigeschossig,

-         MK 5 wird kleiner,

-         durch die Höhenbegrenzung erfolgt keine erhöhte Eckbebauung,

-         das Gehrecht nach Süden (Grundstück Luiken) werde für die Flexibilisierung durch eine privatrechtliche Überwegung ersetzt.

 

Herr Husemann bittet darum, dass die Wandlung des Wegerechts zu einer privatrechtlichen Vereinbarung unter Einbeziehung des Kämmerers, der bereits zu diesem Thema mit dem betroffenen Eigentümer verhandelt habe, ausdrücklich im Verwaltungsausschuss beschlossen werde.

 

Herr Schönbohm bedauert, dass die Ecktürme nicht mehr vorgesehen seien, da diese stilbildend seien. Er fragt nach Möglichkeiten, diese dennoch verwirklichen zu können. Herr Wallraven erläutert, dass durch die Höhenbegrenzung solche Türme nicht mehr möglich seien. Das wäre jetzt inkonsequent. Jedoch lasse sich die Betonung der Ecklage architektonisch auch anders lösen.

 

Auf Nachfrage von Herr Schönbohm zu den Parkplätzen bestätigt Herr Wallraven, dass zwischen St.-Annenstraße und den Stellplätzen im hinteren Bereich von MK 4 eine Gebäudezeile von Geschäften im Erdgeschoss stehe. Wohnen sei im Erdgeschoss nicht möglich.

 

Herr Husemann unterbricht die Sitzung und gibt den Zuhörern Gelegenheit, zu bisher besprochenen Sachverhalten Fragen zu stellen.

Die Anliegerin der St.-Annenstraße Frau Jürgens betont, sie sei froh über die Absenkung der Gebäudehöhe, sie bezweifle jedoch, dass die hintere höhere Bebauung nicht doch wieder Verschattung bewirke. Herr Wallraven erläutert an den Querschnittszeichnungen, dass während der Tag- und Nachtgleichen (21.3. und 21.9.) bei der jetzigen Höhenfestsetzung eine Beschattung der Hälfte des Erdgeschosses erfolge. Im Sommerhalbjahr sei der Sonnenstand höher. Die um 6 Meter zurückgesetzten dritten Geschosse werden den Winkel der Sonneneinstrahlung jedoch nicht beeinträchtigen.

 

Nach dieser Unterbrechung setzt Herr Husemann die Sitzung fort.

 

Herr Husemann verweist auf die Sitzungsvorlage. Die zum Teil gravierenden Änderungen des Bebauungsplanes erfordern eine Neuauslegung des Planes unter den in der Sitzungsvorlage beschriebenen Bedingungen.

 

Er stellt den Beschlussvorschlag zur Abstimmung.